| |||||||||||||||
| |||||||||||||||
 | |||||||||||||||
Мог ли кто-то в Украине до недавнего времени дать убедительные ответы на вопросы, связанные с коттеджной недвижимостью? К какому классу их отнести, что необходимо учесть при оценке качества самого сооружения и той среды, в которой реализован проект? Если нам говорят: коттедж элит-класса, - многие ли из нас знают, как возразить, если возникло подозрение, что это не так? До недавнего времени не существовало какого-либо нормативного материала, который бы регламентировал что-либо в этой сфере. Ведь практически все владельцы земельных участков или девелоперы строят, как говорится, кто во что горазд. Потому никакие государственные стандарты не могут поспеть за бурным ростом загородного строительства. А о рыночных ценовых ориентирах вообще говорить сложно. Тем не менее потребность в систематизации и определении классности коттеджного объекта или коттеджного поселка оставалась. Именно за эту работу взялись и осуществили ее специалисты «Центра обслуживания недвижимости «Норма» (г. Киев). Возглавил ее управляющий директор компании, известный киевский риэлтор Олег СИДНЕНКО. С ним – наш разговор о том, каким получился созданный классификатор коттеджной недвижимости, насколько точно он ориентирует потребителя, выступающего заказчиком строительства или покупателем готового объекта. - Олег Дмитриевич, пусть начало нашего разговора будет традиционным. Скажите, что же побудило вас и ваших коллег взяться за создание такого продукта? - На наш взгляд большинство девелоперов в загородной недвижимости работает по определенному шаблону, который не совсем учитывает специфику Украины, ее регионы, в частности, киевский. Вот мы и решили разработать собственную концепцию девелопмента. При этом понимали, что в условиях, когда существует дефицит загородной недвижимости, в том числе и коттеджных городков, поглощаются практически все заявки. Иными словами, все коттеджи, строительство которых хоть как-то в настоящий момент ведется, весьма востребованы. Тем не менее потребитель не всегда уверен в том, что он приобретает то, чего ему хотелось. В связи с этим существовала острая необходимость систематизировать недвижимость такого рода, дать потребителю понимание четких параметров разных ее уровней. Как девелоперы мы разрабатывали концепцию коттеджей эконом-класса. А на рынке вокруг нас работали партнеры, декларирующие коттеджи бизнес-, элит-, VIP-классов… Конечно же, в такой ситуации нам важно было понять, в чем же различия между уровнями предлагаемых объектов. Впоследствии это понимание захотелось перевести в определенный математический формат – с тем, чтобы получить какие-то цифры, формулы, коэффициенты. А математика, как известно, не дает возможности для свободного «маневра». Сейчас, когда работа над классификатором закончена, мы считаем, что он способен дать потребителю наиболее объективную информацию. У меня самого пятнадцатилетний риэлторский опыт. Знания рынка недвижимости, потребностей заказчиков наиболее существенно способствовали в создании нашего классификатора. - На момент возникновения самой идеи действительно ли уже накопилась некая критическая масса подмены понятий: когда потребителям сплошь и рядом предлагаются сооружения, которые на самом деле стоило бы отнести к классу ниже, чем декларируется? - Да, такая критическая масса уже накопилась. Относительно целого ряда объектов и целых поселков у потребителей были и есть сомнения, к тому же весьма серьезные. Количество опрошенных нами людей дало соотношение 70 к 30, в котором большинство потребителей именно не согласны с заявленной девелоперами классностью коттеджей. В то же время количество соотечественников, имеющих возможности приобретать недвижимость за городом, возрастает. И многим приходится отказываться от того, что им предлагают. В первую очередь – из-за несоответствия реалий декларируемому уровню. - И вот сейчас специалисты «Нормы» предложили свой классификатор коттеджных городков… В каком формате он может функционировать? Что учли разработчики? Насколько удобным и результативным он окажется для потребителей? - Прежде всего сообщу, что наш классификатор доступен пользователям Интернета, это веб-продукт. Он достаточно прост для пользователей любого уровня знаний компьютера и Интернета. Открыв веб-узел с классификатором, можно сразу убедиться, что разработчики все разделы устроили максимально понятно. Потому весьма легко вносить свои запросы, требования относительно качества строящегося или продаваемого объекта, стройматериалов, коммуникаций и вообще всей инфраструктуры среды, где он расположен. Выполнив ряд несложных операций, пользователь в конечном итоге получит полное определение либо того, на какой уровень коттеджной недвижимости он может претендовать, либо того, что ему предложили застройщики-продавцы. Обработку всех внесенных пользователем данных система классификатора выполнит сама. Пользователь получит только готовый результат. Скажем, получив информацию от продавца о тех или иных параметрах коттеджного городка и внеся ее в наш классификатор, пользователь теперь сможет сам дать оценку тому, что ему предлагают на рынке. Соответственно, это поможет ему сориентироваться в показателях стоимости. Наверняка, будет немало ситуаций, когда возникнет несоответствие определений класса, данных классификатором, и декларируемых продавцами. Что ж, в этом и была, в частности, наша цель: обогатить потребителя информацией. Теперь он сможет спокойно оппонировать продавцу, излагать ему перечень недостающих компонентов и доказывать свое видение реальной классности объекта, а значит – аргументировано торговаться. С другой стороны, со временем и девелоперы поймут, что растет категория качественно другого потребителя: информированного, не соглашающегося называть ручей рекой, дикий берег культурным пляжем и т.д., рационального в оценке стоимости. Из-за этого и их - девелоперов и застройщиков – поведение в вопросах стоимости станет другим: будем надеяться, прозрачным, честным, квалифицированным. С учетом этого и аудитория пользователей классификатора может быть самой широкой – от покупателя до риэлтора, девелопера, аналитика, журналиста – практически включая всех, кто работает в этом сегменте недвижимости. - Какие классы коттеджных городков предложили ваши коллеги? - Начну с того, что по принятым во всем мире стандартам, коттеджный городок — это комплекс минимум из 50-60 домов, предназначенный для постоянного проживания и имеющий не только набор инженерных коммуникаций, но и общую социальную инфраструктуру: детские площадки, места для прогулок и отдыха, хозяйственные службы. Определяющей системой для оценки объектов стала система баллов. Чтобы "не изобретать велосипед" и в чем-то другом, наиболее целесообразно воспользоваться уже имеющимися сегодня наработками других компаний, предложивших в качестве шкалы принять такие классы коттеджных городков: элит, бизнес, эконом, бюджет. Кроме того, данная шкала хорошо корреспондируется и с общепринятыми мировыми стандартами коттеджных городков ("де люкс", "премиум", "комфорт", "бизнес"), отражая при этом объективную реальность нашего государства. - Так какими же параметрами должен обладать коттеджный городок для того, чтобы его можно было отнести к тому или иному классу? - Основные характеристики классов коттеджных городков, по мнению экспертов ЦОН "Норма", рассчитанные для киевского региона, представлены в таблице «Классы коттеджных городков». Классы коттеджных городков
Предложенные в этой таблице параметры не являются догмой и могут в некоторых пределах варьироваться. Например, в коттеджных городках класса "элит", расстояние до административной границы Киева выбрано до 10 км. Это объясняется, с одной стороны, тем, что земля на таком удалении от Киева весьма высокой стоимости, и позволить себе купить ее могут только богатые люди. С другой стороны, учитывая назначение коттеджного городка, именно такое расстояние позволяет в кратчайшие строки (не более получаса) добраться до Киева, что является важным фактором для данной категории жителей. При определении этого параметра коттеджного городка учитывался и статус его жителей. Именно с таких позиций определялись и другие параметры коттеджного городка. Не загружая читателя ненужными подробностями, скажем только, что специалистами ЦОН "Норма" разработано специальное программное обеспечение, позволяющее классифицировать как построенные, так и строящиеся коттеджные городки. Интерфейс программного обеспечения показан на рисунке, публикуемом ниже. - Если с помощью вашего классификатора пользователь получил оценку объекта на уровне 12,5 баллов, можно ли в таком случае рассчитывать на то, что на месте действительно окажется объект элит-класса? - Безусловно. Никаких «неожиданностей» опасаться уже не стоит. В этой связи скажу, что в разработке классификатора принимали участие несколько групп специалистов: риэлторы, математики, специалисты, занимающиеся разрешительной документацией. У последней группы, следует отметить, есть своя точка зрения относительно многих параметров в классификаторе. Соответственно, они вносили свои коррективы при его разработке. Но у меня есть опасения другого плана. Наверное, теперь застройщики могут предъявить нам массу своих замечаний – в связи с тем, что в определенных сегментах классификатор завышает требования. Но мы опирались не столько на существующий сейчас рынок, а на то, что хочет видеть потребитель. - Но не будет ли сложным для иного пользователя, не имеющего знаний из риэлторской или строительной сферы, разобраться в инструментах классификатора и получить убедительный для себя ответ? Не придется ли ему в свою очередь обращаться к специалисту? - Нет. Модель классификатора сделана максимально простой. Система все обработает, просчитает и сообщит о выводе. Мы ее испытали при обучении рядовых специалистов ЦОН «Норма». Каждый параметр в ней имеет определенный набор ответов, а все формулы для их обработки - в самой программе. Нажав кнопку «Считать» пользователь получает уже готовую сумму баллов и соотносит ее с классом коттеджного городка. - Была ли мысль о том, чтобы дать пользователю определенную дополнительную информацию – в виде перечней строительных, девелоперских, риэлторских компаний? - Мы об этом думали. Нам хотелось внести в классификатор рейтинг застройщиков по классности, с учетом их опыта работы на рынке, количества возведенных объектов. Но приняли решение отказаться от этого. Чтобы не возникло подозрение, что наша работа – это некий «заказ» какой-то группы компаний. Потому был сделан исключительно технологический продукт. - Как вы определились в вопросе о доступности пользователей к классификатору – им можно будет пользоваться на платных началах или он открыт для всех? - Он открыт для использования всеми, кто пожелает. Никакой платы ни для кого не устанавливаем. Для нас важно помочь пользователям разобраться, подняться в уровне культуры и понимании многих вещей в этой сфере.  - Классификатор сейчас наиболее употребим для анализа коттеджных городков в киевском регионе ( о чем свидетельствует таблица классов) или он применим в любом регионе Украины, в любом областном центре или крупном городе? - На сегодняшний день он прежде всего - для анализа объектов в киевском регионе. Но он послужит стартовым материалом для создания классификаторов коттеджной недвижимости в других регионах, если к нам обратятся за такими разработками. Придется тогда только внести определенные коррективы. К примеру, для Крыма нельзя поставить в определении элитной недвижимости отдаление на уровне 10 км от города. От какого – от Симферополя или от Ялты? Потому в каждом случае корректировки должны соответствовать специфике региона. Мы это предусматривали, в принципе, так же, как и необходимость внесения изменений и в созданный классификатор. Ведь со временем оценка характеристик может изменяться, что и повлечет такую необходимость - Скажите, был ли проведен своего рода мониторинг на наличие подобного рода классификаторов где-то в европейских, в частности, соседних странах? - Да, мы внимательно подошли и к этому вопросу. В качестве вывода скажу: такого рода продукт мы пока не нашли. В странах ближнего зарубежья его точно нет ни у кого, а относительно дальнего зарубежья – мониторинг еще осуществляется. - Спасибо. | |||||||||||||||
| Добавить комментарий | |||||||||||||||
| |||||||||||||||
ЛІГА.Новости:
АСН(р)У